Disusun oleh: Daeng Supriyanto, S.H., M.H.
Pengamat Hukum Tatanegara & Kebijakan Publik
Tanggal: 22 September 2026
Sumber Data: Hasil Konfirmasi KPKNL Palembang & Realisasi BPHTB 2024 s.d. 30 September 2025
I. PENDAHULUAN
Berdasarkan hasil konfirmasi kepada KPKNL Kota Palembang, diperoleh data sebagai berikut:
Uraian Jumlah
Pemenang lelang Tahun 2024 150 pemenang
Pemenang lelang per 30 September 2025 106 pemenang
Pemenang lelang yang belum ada realisasi BPHTB 30 pemenang atas 34 objek
Nilai perolehan seluruh objek lelang terkait Rp18.725.884.219,00
BPHTB terutang Tahun 2024 (belum dikurangi NPOPTKP) Rp609.440.960,95
BPHTB terutang per 30 September 2025 (belum dikurangi NPOPTKP) Rp326.853.250,00
Total BPHTB terutang Rp936.294.210,95
Penyebab utama belum dapat dipungutnya BPHTB adalah risalah lelang belum ditandatangani oleh Kepala KPKNL Palembang, sehingga Pemerintah Kota Palembang tidak dapat menetapkan objek pajak dan menerbitkan ketetapan pajak. Hal ini terjadi padahal kewajiban membayar BPHTB sudah lahir sejak pemenang lelang ditetapkan. Penundaan ini tidak beralasan hukum dan menimbulkan kerugian keuangan daerah yang nyata, berkelanjutan, dan bernilai material.
II. DASAR HUKUM
No Peraturan Ketentuan Pokok
1 UU No. 31 Tahun 1999 jo UU No. 20 Tahun 2001 — Pemberantasan Tindak Pidana Korupsi Pasal 2(1): memperkaya diri/pihak lain secara melawan hukum → kerugian keuangan negara/daerah Pasal 3: menyalahgunakan kewenangan atau kelalaian berat dalam jabatan → kerugian keuangan negara/daerah Pasal 20: kerugian wajib dipulihkan sepenuhnya
2 UU No. 1 Tahun 2022 — Hubungan Keuangan Pemerintah Pusat-Daerah (UU HKPD) Pasal 44: BPHTB adalah pajak kabupaten/kota Pasal 49 huruf g: BPHTB terutang pada saat penunjukan pemenang lelang — tidak menunggu penandatanganan risalah Pasal 50: BPHTB wajib dibayar sebelum risalah lelang ditandatangani
3 PP No. 35 Tahun 2023 — Ketentuan Umum Pajak Daerah & Retribusi Daerah Pasal 60 ayat (1): Kepala KPKNL wajib meminta bukti pembayaran BPHTB sebelum menandatangani risalah lelang; wajib melaporkan risalah lelang kepada Pemda paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya
4 UU No. 28 Tahun 2009 — Pajak Daerah & Retribusi Daerah (berlaku transisi) Pasal 18 ayat (3): Kepala kantor lelang wajib menandatangani risalah lelang setelah bukti pembayaran BPHTB diserahkan; wajib melaporkan kepada Pemda paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya
5 UU No. 28 Tahun 1999 — Penyelenggaraan Negara yang Bersih & Bebas dari Korupsi Pasal 3: penyelenggara negara wajib mengelola keuangan secara tertib, efisien, transparan, dan tidak boleh melepaskan hak keuangan negara/daerah
6 Peraturan Menteri Keuangan No. 86 Tahun 2024 — Risalah Lelang Risalah lelang wajib dibuat dan ditandatangani segera setelah pelaksanaan lelang; merupakan syarat sah peralihan hak atas tanah dan bangunan
III. ANALISIS HUKUM DAN UNSUR PIDANA
A. Saat Terutangnya BPHTB — Tidak Bergantung pada Penandatanganan Risalah Lelang
Pasal 49 huruf g UU HKPD menegaskan:
“Saat terutangnya Pajak terjadi pada saat: … g. perolehan hak karena penunjukan pemenang lelang.”
Kesimpulan hukum: Kewajiban membayar BPHTB sudah lahir sejak saat pemenang lelang ditetapkan. Penandatanganan risalah lelang hanyalah dokumen pembuktian peralihan hak — bukan syarat lahirnya kewajiban pajak. Menunda penandatanganan risalah lelang tidak menghapuskan kewajiban membayar BPHTB dan tidak dapat dijadikan alasan untuk menunda penetapan objek pajak.
B. Urutan Kewajiban yang Berkebalikan dengan Aturan
Pasal 60 ayat (1) PP No. 35/2023 menetapkan urutan yang tegas:
Bukti pembayaran BPHTB diserahkan → Kepala KPKNL menandatangani risalah lelang → dilaporkan ke Pemda.
Yang terjadi justru sebaliknya:
– Risalah lelang tidak ditandatangani → BPHTB tidak ditetapkan → tidak ada pembayaran → hak Pemda terabaikan.
Tindakan Kepala KPKNL Palembang membalikkan urutan kewajiban yang ditetapkan undang-undang. Hal ini bukan sekadar keterlambatan administrasi, melainkan tindakan aktif yang menghalangi pemenuhan kewajiban hukum.
C. Kelalaian Berat dan Penyalahgunaan Wewenang — Pasal 3 UU Tipikor
Kepala KPKNL Palembang memiliki kewajiban hukum yang tegas:
1. Menandatangani risalah lelang setelah bukti pembayaran diterima — bukan menunda tanpa batas waktu
2. Melaporkan setiap transaksi lelang kepada Pemerintah Kota Palembang paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya
3. Tidak boleh menahan atau menunda penandatanganan tanpa alasan yang sah dan dapat dipertanggungjawabkan
Dengan tidak menandatangani risalah lelang atas 34 objek selama berbulan-bulan bahkan bertahun-tahun, Kepala KPKNL Palembang secara aktif menahan hak keuangan daerah dan menciptakan hambatan pemungutan. Perbuatan ini memenuhi unsur:
Pasal 3 UU No. 31/1999: “Setiap orang yang dengan tujuan menguntungkan diri sendiri atau orang lain atau suatu korporasi, menyalahgunakan kewenangan, kesempatan, atau sarana yang ada padanya karena jabatan atau kedudukan… sehingga merugikan keuangan negara atau perekonomian negara…”
Kelalaian ini bukan sekadar administrasi, melainkan tindakan yang secara langsung menghalangi pemasukan daerah sebesar Rp936.294.210,95 dan berpotensi menambah kerugian setiap bulan yang berlalu.
D. Dugaan Persekongkolan — Pasal 2 Ayat (1) UU Tipikor
Jika ditemukan indikasi:
– Pemenang lelang mengetahui penundaan ini dan diuntungkan (tidak membayar pajak tepat waktu)
– Ada pertemuan, kesepakatan, atau pemberian keuntungan kepada pejabat
– Risalah lelang sengaja ditahan untuk memberi waktu kepada pihak tertentu atau menghapus kewajiban
Maka perbuatan memenuhi unsur:
Pasal 2 ayat (1) UU No. 31/1999: “Setiap orang yang secara melawan hukum melakukan perbuatan memperkaya diri sendiri atau orang lain atau suatu korporasi yang dapat merugikan keuangan negara…”
E. Tanggung Jawab Pejabat Pemerintah Kota Palembang
Pemerintah Kota Palembang melalui Bapenda juga memiliki kewajiban aktif:
– Melakukan pendataan silang data pemenang lelang dari KPKNL
– Menetapkan objek pajak secara jabatan meskipun risalah lelang belum diterbitkan — karena saat terutangnya sudah terjadi pada saat penunjukan pemenang
– Menerbitkan Surat Ketetapan Pajak Daerah (SKPD) secara sepihak berdasarkan data penunjukan pemenang lelang
Ketidaktahuan atau menunggu laporan dari KPKNL bukan alasan sah untuk tidak melakukan penetapan pajak. Jika dibiarkan berlarut-larut, pejabat Pemkot yang bertanggung jawab juga dapat dikenakan pertanggungjawaban hukum.
IV. RINCIAN KERUGIAN KEUANGAN DAERAH
No Uraian Nilai (Rp)
1 BPHTB terutang Tahun 2024 (30 pemenang / 34 objek, belum dikurangi NPOPTKP) 609.440.960,95
2 BPHTB terutang per 30 September 2025 (belum dikurangi NPOPTKP) 326.853.250,00
A Total Pokok BPHTB Terutang 936.294.210,95
3 Sanksi administratif keterlambatan 2%/bulan (maksimal 24 bulan) Dihitung terpisah
4 Bunga keterlambatan pemungutan Dihitung terpisah
B Kerugian Tambahan Menumpuk Setiap Bulan —
TOTAL Rp936.294.210,95 + sanksi & bunga
⚠️ Catatan: Nilai di atas dihitung tanpa pengurangan NPOPTKP sesuai data yang tersedia, sehingga merupakan nilai maksimal terutang. Nilai perolehan dasar objek mencapai Rp18.725.884.219,00.
V. PIHAK YANG BERTANGGUNG JAWAB
No Pihak Peran & Dugaan Pelanggaran
1 Kepala KPKNL Palembang Menunda penandatanganan risalah lelang tanpa alasan sah; tidak melaporkan transaksi ke Pemda; menghalangi pemungutan BPHTB → Pasal 3 UU Tipikor
2 Pejabat Lelang KPKNL Palembang Tidak menyampaikan data pemenang lelang secara lengkap & tepat waktu; tidak memastikan bukti bayar BPHTB diserahkan sebelum penandatanganan
3 Pemenang Lelang (30 pihak) Tidak melaporkan diri & tidak membayar BPHTB padahal telah ditetapkan sebagai pemenang; jika ada persekongkolan → Pasal 2 UU Tipikor
4 Pejabat Bapenda Kota Palembang Tidak melakukan pendataan silang & penetapan secara jabatan; membiarkan hak keuangan daerah tidak dipungut → dapat dikenakan Pasal 3 UU Tipikor jika kelalaian berat
VI. KESIMPULAN
1. BPHTB sudah terutang sejak saat pemenang lelang ditetapkan — tidak bergantung pada penandatanganan risalah lelang
2. Penandatanganan risalah lelang ditunda tanpa alasan sah oleh Kepala KPKNL Palembang, membalikkan urutan kewajiban yang ditetapkan undang-undang
3. Kerugian keuangan daerah teridentifikasi sebesar Rp936.294.210,95 dan terus bertambah setiap bulan
4. Perbuatan memenuhi unsur Pasal 3 UU Tipikor — kelalaian berat dan penyalahgunaan wewenang yang menimbulkan kerugian keuangan daerah
5. Jika ditemukan unsur kesepakatan atau pemberian keuntungan, perbuatan juga memenuhi Pasal 2 ayat (1) UU Tipikor
6. Seluruh kerugian wajib dipulihkan sesuai Pasal 20 UU No. 31/1999
VII. REKOMENDASI TINDAK LANJUT
1. Dilaporkan kepada Ditreskrimsus Polda Sumsel untuk dilakukan penyelidikan dan penyidikan
2. Dilaporkan kepada KPK mengingat dampak kerugian yang signifikan dan keterlibatan pejabat negara
3. Kepala KPKNL Palembang segera dimintai keterangan dan bukti-bukti dokumen lelang diamankan
4. Pemerintah Kota Palembang melalui Bapenda segera menetapkan objek pajak secara jabatan berdasarkan data penunjukan pemenang lelang, tanpa menunggu risalah lelang ditandatangani
5. Seluruh kerugian keuangan daerah dipulihkan sepenuhnya dari pihak yang bertanggung jawab
6. Dibangun sistem sinkronisasi data antara KPKNL Palembang dan Bapenda Kota Palembang agar peristiwa serupa tidak terulang
Demikian kajian hukum ini disusun secara objektif berdasarkan fakta dan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebagai dasar penertiban, pemulihan hak keuangan daerah, dan penindakan pidana.
Palembang, 22 September 2026
Daeng Supriyanto, S.H., M.H.
Pengamat Hukum Tatanegara
