OPINI
Oleh Daeng Supriyanto, SH, MH
Advokat dan Konsultan Hukum Bidang Hukum Tata Tanah dan Hukum Perdata
Pada paruh kedua tahun 2026, pembahasan mengenai kondisi-kondisi di mana kekuatan hukum sertifikat tanah dapat hilang atau gugur telah menjadi topik yang relevan dan krusial dalam lingkungan hukum dan pembangunan nasional. Sebagai bukti hukum yang sah atas hak atas tanah menurut sistem pendaftaran tanah yang berlaku di Indonesia, sertifikat tanah seharusnya memberikan kepastian hukum yang mutlak bagi pemiliknya. Namun demikian, realitas yang terjadi menunjukkan bahwa terdapat sejumlah kondisi di mana kekuatan hukum sertifikat tanah dapat menjadi tidak berlaku atau hilang secara hukum – sebuah fenomena yang tidak hanya mengganggu kepastian hukum bagi pemilik tanah, tetapi juga memiliki implikasi yang luas bagi stabilitas ekonomi, pembangunan infrastruktur, dan kesejahteraan masyarakat. Sebagai seorang advokat yang telah menangani berbagai kasus terkait dengan sengketa tanah selama lebih dari dua dekade, saya menyadari bahwa pemahaman yang mendalam tentang kondisi-kondisi gugurnya kekuatan hukum sertifikat tanah merupakan hal yang esensial bagi setiap pihak yang berkepentingan dengan tanah, baik sebagai pemilik, investor, maupun pembuat kebijakan.
Secara filosofis, konsep kekuatan hukum sertifikat tanah memiliki dasar dalam prinsip kepastian hukum yang menjadi salah satu pilar utama dari sistem hukum negara hukum. Dalam pandangan hukum modern, kepastian hukum dalam bidang tanah diperlukan untuk memungkinkan masyarakat untuk melakukan perencanaan ekonomi dan sosial yang baik, serta untuk menciptakan iklim investasi yang kondusif. Sertifikat tanah sebagai bukti hukum yang dikeluarkan oleh negara dirancang untuk memberikan jaminan bahwa hak atas tanah yang tercatat adalah hak yang sah dan terjamin keabsahannya. Namun demikian, prinsip kepastian hukum ini tidak mutlak dan dapat dikurangi atau dihilangkan dalam kondisi-kondisi tertentu yang diatur oleh hukum, berdasarkan pertimbangan kepentingan umum atau perlindungan hak-hak pihak lain yang lebih kuat. Hal ini mencerminkan keseimbangan yang harus dicapai antara hak individu atas tanah dengan kepentingan masyarakat luas dan prinsip-prinsip keadilan yang berlaku.
Dari perspektif hukum positif, kondisi-kondisi di mana kekuatan hukum sertifikat tanah dapat gugur diatur dalam berbagai peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia, terutama dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UU Pokok Agraria/UUPA) serta peraturan pelaksanaannya seperti Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Tata Cara Pemberian Sertifikat Hak. Berdasarkan ketentuan hukum yang ada, dapat diidentifikasi tujuh kondisi utama yang menyebabkan kekuatan hukum sertifikat tanah menjadi gugur, yang masing-masing memiliki dasar hukum dan implikasi yang berbeda.
1. Sertifikat Tanah Dikeluarkan Secara Tidak Sah atau Berdasarkan Data yang Salah
Kondisi pertama yang menyebabkan kekuatan hukum sertifikat tanah gugur adalah ketika sertifikat tersebut dikeluarkan secara tidak sah atau berdasarkan data, informasi, atau bukti yang salah atau tidak benar. Pasal 203 UUPA menetapkan bahwa sertifikat tanah yang dikeluarkan berdasarkan pernyataan atau bukti yang salah dapat dicabut oleh kepala kantor pertanahan setelah melalui proses hukum yang sesuai. Kondisi ini dapat terjadi karena berbagai faktor, seperti kesalahan administratif dalam proses pendaftaran, penyalahgunaan wewenang oleh petugas pertanahan, atau penyajian dokumen palsu atau tidak sah oleh pemohon sertifikat. Dalam kasus seperti ini, kekuatan hukum sertifikat tanah dianggap tidak pernah ada sejak awal atau menjadi tidak berlaku sejak saat kelalaian atau kesalahan tersebut terdeteksi. Hal ini berdasarkan prinsip bahwa keabsahan sertifikat tanah bergantung pada kebenaran dan keabsahan data serta proses yang menjadi dasar pemberiannya.
2. Tanah yang Tersertifikasi Digunakan untuk Tujuan yang Bertentangan dengan Hak yang Diberikan
Kondisi kedua adalah ketika tanah yang tersertifikasi digunakan untuk tujuan yang bertentangan dengan jenis hak yang diberikan atau dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Misalnya, tanah yang memiliki sertifikat hak milik untuk penggunaan pertanian yang kemudian digunakan untuk membangun gedung perkantoran atau pemukiman tanpa izin yang sah, atau tanah yang memiliki sertifikat hak pakai untuk tujuan tertentu yang kemudian digunakan untuk tujuan komersial yang tidak diizinkan. Pasal 169 UUPA memberikan wewenang kepada pemerintah untuk melakukan tindakan yang sesuai, termasuk pembatalan sertifikat, jika penggunaan tanah bertentangan dengan ketentuan hukum atau dengan peruntukan tanah yang telah ditetapkan. Kondisi ini mencerminkan prinsip bahwa hak atas tanah tidak mutlak dan harus digunakan sesuai dengan ketentuan hukum serta kepentingan umum.
3. Tanah yang Tersertifikasi Ditetapkan Sebagai Tanah yang Digunakan untuk Kepentingan Umum
Kondisi ketiga adalah ketika tanah yang tersertifikasi ditetapkan oleh pemerintah sebagai tanah yang diperlukan untuk kepentingan umum sesuai dengan ketentuan hukum tentang pengambilalihan tanah untuk kepentingan umum. Pasal 20 dan Pasal 21 UUPA mengatur tentang pengambilalihan tanah untuk kepentingan umum, seperti pembangunan jalan raya, bandara, pelabuhan, sekolah, rumah sakit, atau prasarana umum lainnya. Dalam hal ini, meskipun pemilik tanah memiliki sertifikat yang sah, kekuatan hukum sertifikat tersebut dapat menjadi tidak berlaku secara sebagian atau keseluruhan karena kepentingan umum yang lebih tinggi. Namun demikian, pengambilalihan tanah untuk kepentingan umum harus dilakukan sesuai dengan prosedur hukum yang berlaku dan harus diikuti dengan pembayaran ganti rugi yang adil dan sesuai dengan nilai pasar tanah yang berlaku. Kondisi ini mencerminkan prinsip bahwa hak individu atas tanah harus memberikan jalan kepada kepentingan masyarakat luas dalam kondisi tertentu.
4. Sertifikat Tanah Dicabut Berdasarkan Putusan Pengadilan yang Telah Mengikat
Kondisi keempat adalah ketika kekuatan hukum sertifikat tanah menjadi gugur berdasarkan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap. Putusan pengadilan yang dapat menyebabkan gugurnya kekuatan hukum sertifikat tanah antara lain putusan yang menyatakan bahwa sertifikat tersebut dikeluarkan secara tidak sah, bahwa hak atas tanah yang tercantum dalam sertifikat tidak benar-benar dimiliki oleh pemilik sertifikat, atau bahwa sertifikat tersebut harus dicabut karena pelanggaran terhadap ketentuan hukum yang berlaku. Pasal 204 UUPA mengatur tentang pencabutan sertifikat berdasarkan putusan pengadilan, yang harus dilaksanakan oleh kepala kantor pertanahan sesuai dengan putusan tersebut. Kondisi ini mencerminkan peran penting pengadilan dalam memastikan keadilan dan kepastian hukum dalam sengketa tanah serta dalam menegakkan ketentuan hukum yang berlaku.
5. Tanah yang Tersertifikasi Menjadi Tanah yang Hilang atau Tidak Dapat Ditemukan
Kondisi kelima adalah ketika tanah yang tersertifikasi menjadi tanah yang hilang secara fisik karena alasan alamiah seperti erosi sungai, longsor, atau kenaikan permukaan air laut, atau karena pembangunan yang mengubah bentuk dan kedudukan tanah secara total sehingga tanah yang tersertifikasi tidak dapat ditemukan atau diidentifikasi lagi. Dalam kasus seperti ini, kekuatan hukum sertifikat tanah dapat menjadi gugur karena objek hak atas tanah tersebut tidak lagi ada secara fisik. Namun demikian, dalam beberapa kasus, pemilik sertifikat mungkin memiliki hak untuk mendapatkan ganti rugi atau tanah pengganti sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku, terutama jika hilangnya tanah tersebut disebabkan oleh faktor eksternal atau tindakan pihak ketiga. Kondisi ini berdasarkan prinsip bahwa hak atas tanah berkaitan dengan objek tanah yang bersifat fisik, sehingga jika objek tersebut tidak lagi ada, maka hak atasnya juga dapat menjadi tidak berlaku.
6. Tidak Dilakukan Pembayaran Pajak Tanah dan Bangunan dalam Jangka Waktu yang Lama
Kondisi keenam adalah ketika pemilik sertifikat tanah tidak melakukan pembayaran pajak tanah dan bangunan (PBB) dalam jangka waktu yang lama sesuai dengan ketentuan peraturan perpajakan yang berlaku. Meskipun secara hukum pembayaran pajak bukanlah syarat mutlak untuk kelangsungan kekuatan hukum sertifikat tanah, namun ketidakmampuan atau ketidakhendakan untuk membayar pajak tanah dapat menjadi dasar untuk pemerintah untuk melakukan tindakan yang sesuai, termasuk penjualan paksa tanah tersebut untuk pelunasan utang pajak. Dalam hal ini, setelah tanah tersebut dijual secara paksa dan hak atas tanah berpindah kepada pihak pembeli baru, kekuatan hukum sertifikat tanah lama akan menjadi gugur dan digantikan oleh sertifikat baru atas nama pembeli. Kondisi ini mencerminkan kewajiban pemilik tanah untuk berkontribusi pada pembangunan negara melalui pembayaran pajak serta prinsip bahwa hak atas tanah harus diimbangi dengan kewajiban yang sesuai.
7. Sertifikat Tanah Dikeluarkan untuk Tanah yang Telah Memiliki Pemilik yang Sah Sebelumnya
Kondisi ketujuh adalah ketika sertifikat tanah dikeluarkan untuk tanah yang sebenarnya telah memiliki pemilik yang sah berdasarkan bukti hukum lain atau berdasarkan kepemilikan yang telah ada secara konkrit dan terus-menerus dalam jangka waktu yang lama. Dalam kasus seperti ini, sertifikat tanah yang dikeluarkan kemudian dapat dicabut atau dinyatakan tidak sah berdasarkan putusan pengadilan, karena hak atas tanah yang dimiliki oleh pihak yang telah memiliki tanah secara konkrit dianggap lebih kuat daripada hak yang hanya berdasarkan sertifikat yang dikeluarkan secara tidak benar. Pasal 187 UUPA mengatur tentang hak atas tanah berdasarkan kepemilikan yang telah ada secara konkrit dan terus-menerus dalam jangka waktu tertentu, yang dapat mengakibatkan gugurnya kekuatan hukum sertifikat tanah yang dikeluarkan untuk tanah yang sama. Kondisi ini mencerminkan prinsip bahwa hukum tidak hanya mengakui hak atas tanah berdasarkan sertifikat resmi, tetapi juga berdasarkan fakta kepemilikan yang telah ada secara konkrit dan sesuai dengan kesusilaan masyarakat.
Sebagai seorang advokat yang telah menangani berbagai kasus sengketa tanah yang melibatkan kondisi-kondisi gugurnya kekuatan hukum sertifikat tanah, saya menyadari bahwa setiap kasus memiliki karakteristik dan kompleksitas yang berbeda. Meskipun ketentuan hukum telah mengatur secara rinci tentang kondisi-kondisi tersebut, namun implementasinya dalam praktik seringkali menghadapi berbagai tantangan dan kendala. Beberapa faktor yang berkontribusi pada kompleksitas ini antara lain kurangnya kesadaran hukum di kalangan masyarakat tentang hak dan kewajiban mereka sebagai pemilik tanah, kurangnya kapasitas dan sumber daya pada instansi pertanahan untuk melakukan pendaftaran dan pengelolaan tanah secara akurat dan transparan, serta adanya praktik penyalahgunaan wewenang atau korupsi yang dapat menyebabkan dikeluarkannya sertifikat tanah yang tidak sah.
Selain itu, terdapat juga tantangan terkait dengan koordinasi antara berbagai instansi pemerintah yang terkait dengan pengelolaan tanah, seperti kantor pertanahan, dinas pemukiman dan permukiman, dinas kehutanan, dan instansi terkait lainnya. Kurangnya koordinasi yang efektif antara instansi-instansi ini dapat menyebabkan terjadinya kesalahan atau inkonsistensi dalam pendaftaran dan pemberian sertifikat tanah, yang pada gilirannya dapat menyebabkan terjadinya sengketa dan gugurnya kekuatan hukum sertifikat tanah.
Untuk mengatasi tantangan-tantangan tersebut dan memastikan bahwa sertifikat tanah dapat memberikan kepastian hukum yang optimal bagi masyarakat, diperlukan sejumlah langkah strategis yang komprehensif. Pertama, perlu adanya peningkatan kapasitas dan profesionalisme aparatur pertanahan serta instansi terkait lainnya dalam melakukan pendaftaran tanah, pemeriksaan data dan bukti, serta pemberian sertifikat tanah. Hal ini dapat dilakukan melalui pelatihan, pendidikan, dan pendukung infrastruktur serta teknologi informasi yang memadai untuk memastikan akurasi dan transparansi dalam proses pendaftaran tanah.
Kedua, perlu adanya peningkatan kesadaran hukum di kalangan masyarakat tentang pentingnya memiliki sertifikat tanah yang sah, hak dan kewajiban sebagai pemilik tanah, serta kondisi-kondisi di mana kekuatan hukum sertifikat tanah dapat menjadi gugur. Kampanye pendidikan masyarakat yang berkelanjutan serta penyebaran informasi yang jelas dan mudah dipahami tentang tata cara pendaftaran tanah dan perlindungan hak atas tanah dapat membantu masyarakat untuk menghindari terjadinya sengketa tanah dan kehilangan kekuatan hukum sertifikat tanah mereka.
Ketiga, perlu adanya penguatan mekanisme penyelesaian sengketa tanah yang cepat, adil, dan terjangkau bagi masyarakat. Hal ini termasuk penguatan peran pengadilan negeri dalam menangani kasus sengketa tanah, pengembangan mekanisme alternatif penyelesaian sengketa seperti mediasi dan arbitrase, serta peningkatan akses masyarakat terhadap bantuan hukum dalam menangani masalah terkait dengan tanah.
Keempat, perlu adanya penyempurnaan kerangka hukum dan peraturan yang mengatur tentang tanah, termasuk tentang kondisi-kondisi gugurnya kekuatan hukum sertifikat tanah. Peraturan yang ada harus dibuat lebih jelas, komprehensif, dan sesuai dengan perkembangan zaman serta kebutuhan masyarakat, dengan memperhatikan keseimbangan antara hak individu atas tanah dan kepentingan umum.
Sebagai kesimpulan, pemahaman tentang tujuh kondisi gugurnya kekuatan hukum sertifikat tanah merupakan hal yang sangat penting bagi setiap pihak yang berkepentingan dengan tanah di Indonesia. Meskipun sertifikat tanah merupakan bukti hukum yang sah atas hak atas tanah, namun kekuatannya tidak mutlak dan dapat menjadi tidak berlaku dalam kondisi-kondisi tertentu yang diatur oleh hukum. Dengan memahami kondisi-kondisi tersebut, masyarakat dapat lebih baik dalam melindungi hak atas tanah mereka, menghindari terjadinya sengketa tanah, serta berkontribusi pada terciptanya kepastian hukum dan stabilitas ekonomi yang diperlukan untuk pembangunan nasional. Sebagai seorang advokat yang telah berkomitmen untuk memajukan prinsip-prinsip hukum dan keadilan di Indonesia, saya percaya bahwa dengan upaya yang bersama-sama dari semua pihak terkait – termasuk pemerintah, aparatur hukum, dan masyarakat – kita dapat membangun sistem pengelolaan tanah yang lebih baik, adil, dan memberikan kepastian hukum yang optimal bagi seluruh rakyat Indonesia.
